Precios de los pisos, el extraño caso Español

Leyendo el boletín que idealista.com a enviado hoy, encuentro un par de noticias con las que estoy completamente de acuerdo, sobre todo con la primera:

¿por qué no baja el precio de los pisos? 3 razones

bbva es tajante: “la vivienda aún no ha tocado fondo” (gráficos)

En el caso de las 3 razones (bajos tipos de interés, las garantías personales en España por las hipotecas, el subsidio de paro), salvo por la segunda, es precisamente lo que  comento cuando sale el tema de conversación. Es lamentable, pero es así, cuando a los que se quedaron parados en plena explosión de la crisis económica, pierdan el subsidio, algo tendrán que hacer, si por desgracia, no han encontrado otro empleo, y además con un sueldo como el de los buenos tiempos, algo bastante difícil hoy en día. Será en ese momento cuando la oferta eclosione y se ajusten los precios a la realidad del mercado.

Por otra parte, y para los que compran ahora, ¿han pensado que los tipos de interés de ahora no serán los que se apliquen en el resto de los x años (posiblemente entre 30 y 40) que les quedan de hipoteca?

Acerca de esto último, hace unos meses me sorprendió unas declaraciones del ministerio de vivienda en el que precisamente inducían a la compra y como uno de las razones usaban los bajos tipos de interés (escribí entrada acerca de ello). ¿Alguien duda que volverán, y no a mucho tardar, al nivel de hace unos años (entre el 4 y el 5%)?

Si estás esperando a comprar, es cuestión de paciencia que los precios se ajusten a la realidad. No desesperes.

Venga a comprar piso todo el mundo, que lo dice ¡¡la ministra!!

Pues habrá que hacerle caso como si fuésemos corderitos, ¿no?

Planeta Corredor: ¿pueden las familias tomar la decisión de comprarse una casa tranquilamente?

La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, aseguró hoy que el esfuerzo que tiene que hacer una familia para comprarse una vivienda es “infinitamente menor” al de hace apenas un año, lo que achacó a la bajada del precio del dinero y a que la oferta y la demanda de casas se está equilibrando.

Sin ánimo de entrar en polémicas, no sé de donde se ha sacado Zapatero a este elenco de mujeres que cubren ministerios, que por otra parte y siendo sinceros, no tienen mucho sentido como ministerio o no cubren las expectativas que a priori se podría esperar de ellos. En fin …

Analicemos.

Resulta que estamos en una de las fases con el EURIBOR más bajo de la historia, lo que claramente solo podría tomar un camino en caso de cambios, y es que suba, lo que impacta directamente en la cuota de la hipoteca, y si tenemos en cuenta lo que ha ocurrido cuando ha bajado (reducciones de la cuota impresionantes) a la inversa podría ser OTRO desastre más para muchas familias. Esto por un lado.

Y lo que más me sorprende, es que no sé si esta ministra no lee informes que realizan otras empresas, o es que sólo le interesa los que se hacen a medida de las necesidades de su ministerio:

RR Acuña – Nota de Prensa Anuario 2009

Lo sustancial de este informe esta en el capítulo “Comparación entre oferta y demanda ¿Cuándo podemos esperar la
recuperación del sector?
“, que por otra parte y siguiendo la lógica que han usado, sería lo más normal. En resumen, el mercado inmobiliario no se ajustará (demanda=oferta) hasta el año 2013 como muy pronto. A poco que se use la lógica, ¿ qué ocurre cuando hay más oferta (+-1.500.000) de viviendas que demanda estimada (218.428)  ? pues si, efectivamente para poder vender (reducir la oferta) es necesario bajar los precios hasta que la demanda iguale a la oferta.

Estas leyes de oferta y demanda y los modelos económicos que las soportan, no sé si no entrarían en el plan de estudios de la ministra y por ello no conoce sus efectos, o bien lo que pretende es INCITARNOS a comprar SIN NINGÚN TIPO DE RAZÓN LÓGICA.

En fin, cada cual que saque sus conclusiones pero desde luego yo creo que no es momento aún de comprar, y si no tan sólo hace falta darse un pase por las ferias inmobiliarias (la última de la semana pasada 11-13 de septiembre) y ver que los % de descuento y reducciones, son ficticias en el 80/90% de los casos, vamos ganchos para predisponerte a pensar que ya se ha bajado todo el precio que se debía bajar.

Yo aún no compro.

Vivienda, ¿cambio de mensaje?

Últimamente, y desde varios frentes, me da la sensación que en el tema del precio de la vivienda, el mensaje ha cambiado.

Salgado: “no tengo ni idea” de cuando dejará de caer el precio de la vivienda

Esta es la noticia que leo esta mañana, pero en los últimos 15 días he podido leer varios estudios de diferentes empresas, indicando más o menos lo mismo.

Obviamente, el mensaje anterior, el de que la vivienda ya había bajado todo lo que iba a bajar, era una forma de “controlar al rebaño” e inducir a la compra, lo que también estaba claro es que los precios que tenía (y que aún tiene) son impagables para un alto porcentaje de la población. Si a esto le añadimos que las constructoras se están “comiendo con patatas” la gran mayoría de las promociones que se empezaron en los últimos años, que la banca ahora ademas de vender “nuestro dinero” también se “dedica” al negocio inmobiliario, y que el paro que sufren muchas familias ha inducido, induce e inducirá la venta de muchas viviendas por parte de los particulares, lo que tenemos es ¿ un “exceso de oferta” ? Tiene toda la pinta.

Supongo que se han dado cuenta de que por mucho mensaje subliminal (o no tanto) para inducir a la compra, si después quien está inducido no tiene recursos y tampoco le es posible obtenerlos prestados, lo que queda es que al final, hay que reconocer la realidad, LA VIVIENDA HA ESTADO, Y ESTA SOBREVALORADA, y por lo tanto el libre mercado, ese que ahora se intenta apañar, actuará sobre esos bienes, ajustando el precio, y haciendo que muchos especuladores (recordemos, de un derecho constitucional) pierdan muchas de las plusvalías que esperaban obtener en este sector “QUE NUNCA IBA A BAJAR”.

En fin, para los que tienen idea de comprar, quizá aún no sea el momento si no es estrictamente necesario.

los precios se han ajustado “muchísimo” … cada loco con su tema.

No sé si el responsable de la frase del título de este post, conoce a fondo la problemática del ciudadano de a pie. La noticia completa la puedes leer aquí: Los promotores acusan al Gobierno de “inactividad absoluta”: los precios se han ajustado “muchísimo”.

Sólo hace falta hacer una sencilla prueba para comprobar que este hombre, poco o nada conoce del problema real.

Primero los antecedentes. ¿ Cuál es el salário medio en España ? Según el EuroStat en el 2.006 era de 21.150,2 € Brutos. Como han pasado 2 años y siendo muy optimista vamos a aumentar un 10% de media, lo que nos daría 23.265,22 € brutos para el pasado 2.008 y por lo tanto suponiendo que se tienen 12 pagas, para ser optimista y poder tener disponibilidad del máximo dinero por mes, nos da un sueldo neto mensual de 1.558,17 € disponibles al mes para gastar por trabajador activo. Debemos recordar que esto es la media, y que por lo tanto habrá unos pocos que obtengan mucho más y unos muchos que obtengan mucho menos.

Teniendo en cuenta que el paro está alcanzando cotas históricas y que por lo tanto no es difícil encontrarse situaciones en las que sólo hay un miembro de la unidad familiar que obtenga ingresos,  bien por la razón anterior, bien porque la unidad familiar esta compuesta por una única persona, y volviendo a ser optimistas, vamos a suponer unos ingresos por únidad familiar de 2.000€ netos mensuales (recordemos, sin pagas).

Seguimos siendo obtimistas y vamos a suponer una media de 300.000€ por vivienda nueva, lo que supone que la hipoteca a pagar mensualmente durante  30 años, a un 3,14 de interés, por 300.000€ (suponiendo que disponemos de 15.000 <5% de gastos>) es de 1.288€ mensuales .

Ahora por el método de la resta 2.000 – 1.288 = 712 € disponibles para:

  • Comer
  • Vestir
  • Transporte
  • Gastos provocados por la propia vivienda (comunidad, gas, agua,luz,contribución)
  • y ya.

Debemos tener en cuenta y recordar que sólo con 8.000€ es difícil llegar a fin de mes.

¿ El precio de la vivienda se ha ajustado muchísimo, o el precio de la vivienda se ha ajustado muchísimo y tiene que seguir haciéndolo aún mucho más?

Llega la realidad más cruda, y los problemas

Ayer, creo recordar que en la 1, dieron un reportaje sobre un desahucio de una familia por impago de la hipoteca. La verdad es que me impresionó.

Pareja joven, debían rondar los 30/35, dos niños y otro en camino, ella embarazada de 8 meses. Hace un par de días les llega una comunicación (fechada el 26 de septiembre y entregada hace un par de días) comunicándoles que ayer debían abandonar su chalet adosado, su vivienda.

Entre las frases y lamentaciones que mostraron, hubo una que me llamó la atención especialmente. Ella, entre lloros decía:

Yo se que gran parte de la culpa es nuestra, pero que nos dejen más tiempo para hacer la mudanza.

Como no conozco exactamente la situación concreta de esta familia, no quiero incluirlos en el mismo saco, pero supongo que por las mismas circunstancias estarán pasando muchas familias que enloquecidos por la euforia inmobiliaria , vendieron su vivienda para obtener unas plusvalías desproporcionadas y acceder a una vivienda en la que tenían que invertir 3 veces las plusvalías obtenidas.

En algún momento, creo haber expresado mi opinión respecto al tema. No hay un culpable exclusivo de esta situación que estamos viviendo, los culpables somos todos y cada uno de los agentes que hemos participado:

  • El/los gobiernos (recordemos que esta “burbuja” inmobiliaria no la hemos vivido sólo con el actual gobierno Socialista) por permitir lo que han permitido, sin instrumentar controles para un bien que, recordemos, es un derecho en nuestra constitución. Claro, a posteriorí nos hemos enterado el por qué de esa pasividad, cuando en todas las operaciones policiales/judiciales por fraude urbanístico, han aparecido políticos de todas las zonas y regiones de nuestra península.
  • La banca, por facilitar créditos en las condiciones que los han facilitado.
  • El sector inmobiliario … bueno estos quizá actuaron en consonancia a como lo debían de hacer, intentando maximizar el valor de sus empresas en un momento en el que todo valía
  • Los compradores, por no proyectar a futuro su situación económica y pecar de optimismo con el EURIBOR, pensando que se mantendría en los niveles más bajos de la historia de la humanidad por siempre.

Efectivamente, si, somos culpables en cierta medida de lo que nos ocurre, no todo es mala suerte ni que nos ha mirado un tuerto. Lo que nos ocurre en gran medida es responsabilidad directa nuestra.

Lo siento enormemente por esta y otras familias que no pasan por momentos felices.

¿ Aprenderemos los humanos de este gigantesco error ? Yo intuyo la respuesta.

Comienza a ponerse interesante el mercado inmobiliario

Parece que al final, lo que llevo “predicando” en estos últimos años empieza a ser una realidad. Vale, quizá aún los precios no sean “atractivos” pero está claro que una bajada del 20% en los precios que se estaban manejando últimamente, es una bajada importante.

Que este momento iba a llegar estaba claro. Si la vivienda ha llegado a subir a un ritmo de más del 15% según  la Sociedad de Tasación S.A. (según un portal inmobiliario en el caso de Madrid <página 17> el incremento interanual ha llegado a ser de más de un 25% ), y  al menos a mi alrededor los salarios rara vez han subido más del 5%, tan sólo hay que encontrar las “7 diferencias”…

Por otra parte los bancos, en mi opinión culpables en gran medida de este período de burbuja, ahora ya no dan más del 60% de la tasación (que por cierto, empieza a aproximarse más al precio real) sin avales ni garantías, cuando han estado dando hasta el 110% de la misma.

Con este nuevo panorama, y con el euribor marcando records, o se ajusta el precio o, como ya estamos viendo, las inmobiliarios lo van a pasar realmente mal. Porque recordemos que ya “oficialmente” si estamos en crisis, y no sólo en una desaceleración acelerada.

Esto me confirma que realmente somos “animales sociales” y que vivimos tal y como nos “marcan”, tanto los que gobiernan y conocen el mecanismo, como el “grupo” social al que pertenecemos que nos obliga a superponer los intereses del grupo por encima de los nuestros personales.