Cuando las cosas no van bien, mejor separarse (Inmobiliarias/Banca/Tasadoras)

Va a ser cierto lo de la pirámide de Maslow, en este caso aplicada al sector “Inmobiliario”. Parece ser que como han “bajado” en su “jerarquía de necesidades” (fundamentalmente la necesidad de hacer mucho, muchísimo dinero, y muy, muy rápido) ahora ven problemas donde antes no los había.

El lobby inmobiliario pide una ‘muralla china’ entre la banca y sus tasadoras.

El parón inmobiliario, el estallido de la burbuja, o como lo queramos llamar a tenido para la banca efectos muy negativos que todos conocemos muy bien, algunos de estos efectos han/están siendo:

  • Aumento de la morosidad
  • Aumento de los ACTIVOS INMOBILIARIOS “recuperados” por dicha morosidad.

Bueno, y esto ¿ qué significa ? significa que ahora la banca parece ser que empieza a tener más sentido como otro negocio diferente al que tradicionalmente se ha dedicado, ahora comienzan a ser las “inmobiliarias” del país. El aumento de la morosidad tiene como efecto colateral, en muchos casos, la ejecución de la hipoteca, y esto se traduce en que la banca pasa a tener un “derecho económico” sobre  su cliente a tener un Activo Físico, que además últimamente es de muy escasa liquidez.

Hasta ahora, cuando una propiedad inmobiliaria era sacada a subasta, la entidad que la subastaba se “conformaba” con recuperar el principal pendiente de la hipoteca que se ejecutó. Pero ¿ qué pasa cuando el valor de la propiedad inmobiliaria sufre un descenso acusado por falta de demanda en el mercado ? Lo que ocurre es que hay menos personas interesadas (por no decir ninguna) en adquirir una propiedad a un precio sobrevalorado y por encima del precio de mercado actual.

Todo esto traducido a efectos en las familias, significa que la hipoteca que deben al banco, en la mayor parte de los casos de las concedidas en los últimos 2/3 años, supera con mucho el valor de la propiedad que en su momento adquirieron. Resultado: Si tienen problemas para afrontar la cuota de la hipoteca, ni vendiendo la propiedad podrían cancelar su deuda con la entidad bancaria. Si, muy triste.

Volviendo a la noticia que provoca este post, resulta que ahora como los de afectados por este parón inmobiliario, ya no son sólo las familias, ya no estamos de acuerdo en como se realizan las tasaciones.

¿ Por qué no se planteó esta cuestión hace unos años ? Porque seguramente, está hubiera sido una buena medida de control para el aumento desproporcionado de los precios. La respuesta es sencilla, no convenía, ni a la banca ni a las inmobiliarias.

No siempre llueve a gusto de todos.

Las inmobiliarias, erre que erre

Al parecer el sector inmobiliario, sobre todo el de vivienda nueva, cree que los precios ya son “justos” y se muestran reacios a bajarlos más. Bueno, yo también soy reacio a no tener un Ferrari, y sin embargo me tengo que conformar con un utilitario muchísimo más corriente.

Supongo que las empresas involucradas en esa noticia, no creen que funcione la teoría de la oferta y la demanda, y si lo creen,  piensan que la elasticidad-precio de la vivienda es “inelástica“!!! (vamos que por mucho que suban los precios, los ciudadanitos de a pie vamos a seguir comprando)

Al parecer, en la noticia refenciada, hay analistas que ven como solución algo que podríamos resumir como “borrón y cuenta nueva”. Por mi parte tienen mi bendición.

El problema ya no es si los precios son justos o no, el problema es otro. El problema es que durante la última década en vivienda todo a valido, y ellos (la oferta, los empresarios de la construcción) eran los que tenían el poder de negociación, que por otra parte, creo no han sabido gestionar. Ahora quien tiene el bastón de mando en la negociación es el lado de la demanda, el cliente. También es cierto que como en la actualidad, por diversos motivos, la demanda está compuesta sólo por unos pocos, y la oferta (los constructores/promotores) tienen un stock muy elevado, lo que favorece a los primeros. Y ese es el motivo por el que creo y digo que no han sabido gestionar su poder de negociación, se lo han “cepillado” a la primera de cambio, sin usarlo a modo de dosis.

Obviamente, y por mucho que se emperren en mantener “esos” precios, en algún momento tendrán que entender y acceder a bajarlos si quieren obtener liquidez de un activo circulante (para ellos) que cada vez tarda más en convertirse en líquido. (Ya de por sí, en este sector el periodo medio de maduración es muy elevado).

Además cuentan con un “producto” sustitutivo que puede mermarles, aún más, nicho de mercado. El mercado de segunda mano, en el cual, debido a sus peculiaridades, es más fácil la negociación e incluso, buscando mucho, encontrar alguna ganga.

Con todo esto ¿ crees que la vivienda nueva mantendrá los precios a medio/largo plazo ? Yo, de menera completamente personal y subjetiva, estimo que para finales de este año 2.009, será buen momento para comprar, entre otros motivos porque los precios de vivienda nueva y usada se ajustarán más a la realidad.

Llega la realidad más cruda, y los problemas

Ayer, creo recordar que en la 1, dieron un reportaje sobre un desahucio de una familia por impago de la hipoteca. La verdad es que me impresionó.

Pareja joven, debían rondar los 30/35, dos niños y otro en camino, ella embarazada de 8 meses. Hace un par de días les llega una comunicación (fechada el 26 de septiembre y entregada hace un par de días) comunicándoles que ayer debían abandonar su chalet adosado, su vivienda.

Entre las frases y lamentaciones que mostraron, hubo una que me llamó la atención especialmente. Ella, entre lloros decía:

Yo se que gran parte de la culpa es nuestra, pero que nos dejen más tiempo para hacer la mudanza.

Como no conozco exactamente la situación concreta de esta familia, no quiero incluirlos en el mismo saco, pero supongo que por las mismas circunstancias estarán pasando muchas familias que enloquecidos por la euforia inmobiliaria , vendieron su vivienda para obtener unas plusvalías desproporcionadas y acceder a una vivienda en la que tenían que invertir 3 veces las plusvalías obtenidas.

En algún momento, creo haber expresado mi opinión respecto al tema. No hay un culpable exclusivo de esta situación que estamos viviendo, los culpables somos todos y cada uno de los agentes que hemos participado:

  • El/los gobiernos (recordemos que esta “burbuja” inmobiliaria no la hemos vivido sólo con el actual gobierno Socialista) por permitir lo que han permitido, sin instrumentar controles para un bien que, recordemos, es un derecho en nuestra constitución. Claro, a posteriorí nos hemos enterado el por qué de esa pasividad, cuando en todas las operaciones policiales/judiciales por fraude urbanístico, han aparecido políticos de todas las zonas y regiones de nuestra península.
  • La banca, por facilitar créditos en las condiciones que los han facilitado.
  • El sector inmobiliario … bueno estos quizá actuaron en consonancia a como lo debían de hacer, intentando maximizar el valor de sus empresas en un momento en el que todo valía
  • Los compradores, por no proyectar a futuro su situación económica y pecar de optimismo con el EURIBOR, pensando que se mantendría en los niveles más bajos de la historia de la humanidad por siempre.

Efectivamente, si, somos culpables en cierta medida de lo que nos ocurre, no todo es mala suerte ni que nos ha mirado un tuerto. Lo que nos ocurre en gran medida es responsabilidad directa nuestra.

Lo siento enormemente por esta y otras familias que no pasan por momentos felices.

¿ Aprenderemos los humanos de este gigantesco error ? Yo intuyo la respuesta.

Comienza a ponerse interesante el mercado inmobiliario

Parece que al final, lo que llevo “predicando” en estos últimos años empieza a ser una realidad. Vale, quizá aún los precios no sean “atractivos” pero está claro que una bajada del 20% en los precios que se estaban manejando últimamente, es una bajada importante.

Que este momento iba a llegar estaba claro. Si la vivienda ha llegado a subir a un ritmo de más del 15% según  la Sociedad de Tasación S.A. (según un portal inmobiliario en el caso de Madrid <página 17> el incremento interanual ha llegado a ser de más de un 25% ), y  al menos a mi alrededor los salarios rara vez han subido más del 5%, tan sólo hay que encontrar las “7 diferencias”…

Por otra parte los bancos, en mi opinión culpables en gran medida de este período de burbuja, ahora ya no dan más del 60% de la tasación (que por cierto, empieza a aproximarse más al precio real) sin avales ni garantías, cuando han estado dando hasta el 110% de la misma.

Con este nuevo panorama, y con el euribor marcando records, o se ajusta el precio o, como ya estamos viendo, las inmobiliarios lo van a pasar realmente mal. Porque recordemos que ya “oficialmente” si estamos en crisis, y no sólo en una desaceleración acelerada.

Esto me confirma que realmente somos “animales sociales” y que vivimos tal y como nos “marcan”, tanto los que gobiernan y conocen el mecanismo, como el “grupo” social al que pertenecemos que nos obliga a superponer los intereses del grupo por encima de los nuestros personales.